空き家の3,000万円控除とは

空き家の3,000万円控除の概要

親などの自宅を相続して、その自宅が空き家で売却した場合には、一定の場合に「3,000万円の特別控除」の対象となり、不動産の売却益について、3000万円までは税金がかかりません。

（国税庁HP）
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

空き家の3,000万円控除の要件

令和5年12月31日までの譲渡について、空き家の3,000万円控除の要件は、次のようになります。なお、令和5年の税制改正により、令和6年1月1日以後の譲渡については、適用の要件が異なります。

１	平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡
２	相続開始以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡
３	昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く）
４	相続開始直前に被相続人以外に居住していた者がいない
５	譲渡の対価の額が１億円以下
６	相続時から譲渡時まで事業用、貸付用又は居住用に使用されていないこと（「空き家」であること）
７	イ、家屋のみまたは家屋と敷地の譲渡の場合譲渡時においてその家屋が地震に対する安全性に係る規定等に適合していることロ、敷地のみの譲渡の場合家屋を除却後、売却していること
８	地方公共団体の長等が特例の要件を満たすことを確認した旨を証する書類を添付すること

この特例と相続財産に係る譲渡所得の課税の特例（取得費加算の特例、措法39）とは併用できません。

空き家の3,000万円控除の令和5年度の税制改正の内容

令和6年1月1日以後の譲渡については、次の内容の適用要件等の改正が行われます。

適用期限

令和6年1月1日から令和9年12月31日に適用期限が4年延長されます。

家屋取り壊し要件

①令和5年12月31日までの譲渡

空き家の3,000万円控除の適用は、家屋の取り壊し「後」に譲渡を行うことが要件となります。居住用家屋（耐震基準を満たさない）とその敷地を相続人が相続で取得し、家屋のある状態で現状のまま譲渡して、引き渡し後に買主が家屋を取り壊す場合には、本特例の適用はありません。

②令和6年1月1日以後の譲渡

令和5年度の税制改正により、令和6年1月1日以後の譲渡については、家屋取り壊し要件が次のようになります。

令和5年12月31日までの譲渡では、特例適用のためには、譲渡の前に家屋の取壊しが必要でしたが、令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の後（翌年2月15日まで）の家屋の取壊しが認められることになります。

特別控除額の制限

令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以降の譲渡については、当該家屋及びその敷地等を取得した相続人の数により、特別控除額が異なります。

• 相続人の数が2名以下の場合…3,000万円
• 相続人の数が3名以上の場合…2,000万円

空き家の3,000万円特別控除の適用を受けるための手続き

空き家の3,000万円特別控除の適用の流れ

2段階で申請します。まず空き家の所在する市区町村で空き家の確認書（被相続人居住用家屋等確認書）を発行してもらいます。その確認書を確定申告書に添付して税務署に提出します。

市区町村での「被相続人居住用家屋等確認書」の交付
↓
税務署への確定申告

被相続人居住用家屋等確認書の申請方法

　対象となる家屋または敷地のある市区町村の役所に対して、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請します。交付申請の際に必要となる書類は、下の通りです。

申請の際に、各市区町村の役所で必要書類を確認して下さい。

①家屋または家屋および敷地等を譲渡する場合

• ア：被相続人の「除票住民票の写し」の原本
• イ：相続人の「住民票の写し」の原本（譲渡日以降に発行されたもので、相続開始の直前から譲渡時までの住所がわかるもの）
• ウ：家屋（及びその敷地）の売買契約書の写し
• エ：以下の書類のいずれか
  • 電気またはガスまたは水道の使用中止日が確認できる書類
  • 宅地建物取引業者が「現況空き家」かつ「取壊し予定あり」と表示した広告書面の写し
  • 前2点に代えて、相続開始から譲渡までの間、当該家屋が事業の用、貸付けの用、または居住の用に供されていなかったことが確認できる書類

②家屋の取壊し、除却または滅失後の敷地等を譲渡する場合

• ア：被相続人の「除票住民票の写し」の原本
• イ：相続人の「住民票の写し」の原本（譲渡日以降に発行されたもので、相続開始の直前から譲渡時までの住所がわかるもの）
• ウ：家屋取壊し後の更地の売買契約書の写し
• エ：法務局が作成する家屋取壊し後の閉鎖事項証明書の写し
• オ：以下の書類のいずれか
  • 電気またはガスまたは水道の使用中止日が確認できる書類
  • 宅地建物取引業者が「現況空き家」かつ「取壊し予定あり」と表示した広告書面の写し
  • 前2点に代えて、相続開始から譲渡までの間、当該家屋が事業の用、貸付けの用、または居住の用に供されていなかったことが確認できる書類
• カ：更地であることが分かる写真

③被相続人が老人ホームに入所していた場合

①または②に記載の添付書類に加え、以下の書類が必要です。

• ア：被相続人の介護保険の被保険者証の写しまたは障害福祉サービス受給者証の写し
• イ：被相続人の「戸籍の附票の写し」の原本
• ウ：老人ホーム等への入所時の契約書の写し等、施設の名称・所在地・施設の種類が確認できる資料の写し
• エ：相続人の「住民票の写し」の原本
• オ：以下の書類のいずれか
  • 電気またはガスまたは水道の契約名義と使用中止日が確認できる書類
  • 老人ホーム等が保有する被相続人の外出・外泊等の記録
  • 前2点に代えて、老人ホーム等入所後から相続開始までの期間において、被相続人が家屋を一定程度使用し、かつ、事業の用、貸付けの用、被相続人以外の居住の用に供されていなかったことが確認できる書類

空き家の3,000万円特別控除の確定申告の必要書類

空き家の3,000万円特別控除の確定申告の際には、次の書類が必要となります。

• ア：譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
• イ：売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの
  • 売った人が被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続または遺贈により取得したこと。
  • 被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
  • 被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。
• ウ：売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
• エ：耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
• オ：売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

①家屋または家屋および敷地等を譲渡する場合

ア〜オの書類が必要となります。

②家屋の取壊し、除却または滅失後の敷地等を譲渡する場合

ア〜オの書類のうち、エ以外の書類が必要となります。