不動産管理法人とは

個人で不動産を所有する不動産オーナーが法人を活用する場合には、次の３つの方式により法人を活用します。

1. 管理料方式
2. 一括借り上げ方式（サブリース方式、転貸方式）
3. 建物移転方式（建物所有方式）

不動産オーナーの法人活用の３つの方法でのうち、法人が建物を所有する「建物移転方式」による法人の利用が、個人から法人への所得の移転効果が一番大きくなります。建物移転方式（建物所有方式）では、個人が、法人に建物を売却して、建物が法人所有となります。

通常、個人から法人への建物の売却は、建物の「簿価」で行います。法人は、「簿価」で建物を取得することから、通常の投資価額より割安に賃貸物件を取得することになります。

不動産管理法人と相続税対策　

建物所有型の不動産管理法人の相続税への影響は、次のようになります。

ポイントは３点あります。

1. 土地の相続税評価額は減らない
2. 個人資産の増加がなくなるのがメリット
3. 相続税負担が増える場合に気を付ける

土地の相続税評価額は減らない

「法人化」（個人建物の法人への売却）を行う前は、土地と賃貸建物が個人所有ですので、土地の相続税評価は「貸家建付地評価」となります。「貸家建付地評価」では、更地評価（自用地評価）の約80%が土地の評価額となります。

建物移転方式（建物所有方式）では、個人が、法人に建物を売却して、建物が法人所有となります。土地は、個人所有のままです。

「法人化」（個人建物の法人への売却）を行った後は、土地を個人所有、建物を法人所有とする場合に通常、「無償返還の届出」を提出して、地代を固定資産税の２~３倍に設定します。この場合には、更地評価額の80%が土地の相続税評価額となります。

すなわち、「法人化」（個人建物の法人への売却）で、相続財産が減少する、または、相続税評価額が下がることで、相続税の節税になるということはありません。

個人資産の増加がなくなるのがメリット

「法人化」（個人建物の法人への売却）は、「個人資産の増加がなくなる」点にあります。

「法人化」すると、法人化した以後の家賃収入が、「法人」に入ってきて、個人に入らないようになります。家賃収入は、建物所有者に帰属するものですので、建物が法人所有となることで、家賃収入が個人でなく、法人に入ります。

例えば、個人所有の賃貸建物の家賃収入が年間1000万円ある場合には、単純に言うと、毎年、個人の相続財産が1000万円ずつ増加することになります。個人財産の増加は、相続税の負担増加になります。

同じケースで、建物が法人所有となる場合には、毎年の1000万円の家賃収入は個人財産ではなりませんので、個人財産の増加がありません。

このように、法人化の相続税対策の効果は、個人財産を増やさない点にあります。

個人の相続税対策の観点からは、法人の株主（出資者）を、子供世代にしておくと、法人に家賃収入が溜まって法人の株式の価値が増加しても、不動産オーナーの相続財産が増えることがありませんので、相続税の節税効果があるといえます。　

相続税負担が増える場合に気を付ける

①法人への建物売却の相続税への影響

建物の相続税評価は、建物の固定資産税評価額により評価します。賃貸物件の場合、「建物の固定資産税評価額×70%」が、建物の相続税評価額になります。

他方、個人から法人への売却金額は、建物の未償却簿価の金額となります。そのため、相続税の観点では、個人所有の建物を法人へ売却することで、個人財産が「建物」から、「預金」へ変わることになります。

「建物」の相続税評価は、固定資産税評価×70%なのに対して、売買対価が未償却簿価であることから、個人が法人へ建物を売却することで、個人での相続税評価額が変わり、相続税額が変わります。

②相続税評価が下がる場合と上がる場合

「売買金額＝未償却簿価 」が、「建物の固定資産税評価額×70%」を上回る場合には、個人の相続税評価額は、上がります。

他方、「売買金額＝未償却簿価 」が、「建物の固定資産税評価額×70%」を下回る場合には、個人の相続税評価額は、下がります。

例えば、次のようなケースです。

建物の未償却簿価は、建物の取得金額を建物の構造（木造、鉄骨造など）により、法定耐用年数により減価償却を行った後の金額です。他方、建物の固定資産税評価額は、建物の減価償却とは異なり、固定資産税評価のルールにより計算されています。建物の未償却簿価と固定資産税評価とは、別々に計算しているため、このようなことが起きます。

③留意点

建物の未償却簿価が、固定資産税評価を大きく上回る場合には、相続税評価額が上がる（相続税の負担が増える）ため、次のような点に留意が必要です。