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小規模宅地等の特例の適用の有無と相続税
相続財産の中に占める、自宅不動産の割合が大きい場合には、自宅不動産について、小規模宅地等の特例の適用があるかどうかにより、相続税の負担額が大きく異なります。
例えば、次のようなケースです。
父親は先に亡くなっていて、母親が自宅で一人暮らしをしています。母親の財産は、自宅不動産1.5億円と金融資産5000万円です。相続人は、長男１人です。
相続財産2億円で、相続人が子供１人の場合の相続税額は、4,860万円です。
母親の自宅について、小規模宅地等の特例の適用がある場合には、自宅不動産1.5億円について、330㎡を上限として、80%の評価減が可能となります。
自宅不動産1.5億円から、1.2億円（1.5億円×80%）を評価減して、3,000万円（1.5億－1.2億）とすることができます。
この場合には、相続財産は、自宅土地3,000万円＋金融資産5,000万円となります。
相続財産が8,000万円で、相続人が子供１人の場合の相続税額は、680万円となります。
4860万円の相続税が、680万円になり、相続税の節税を4,180万円できることになります。
このように、相続財産の中に占める、自宅不動産の割合が大きい場合には、自宅不動産について、小規模宅地等の特例の適用があるかどうかにより、相続税の負担額が、いかに大きいかが分かります。
小規模宅地等の特例の適用がない場合の相続税・・・4,860万円
小規模宅地等の特例の適用がある場合の相続税・・・ 680万円
⇒ 相続税の差額 4,180万円
どのような場合に、別居の子供で小規模宅地等の特例の適用があるか？
母親が、自宅に１人で暮らしている場合で、母親の住んでいる自宅の土地について、小規模宅地等の特例の適用があるのは、どのような場合でしょうか？
よくある勘違いが、「子供が同居していないから、自宅の土地に小規模宅地等の特例の適用がない」、というものです。
小規模宅地等の特例の適用対象となるのは、自宅の土地を次の方が相続する場合です。
- 配偶者
- 同居親族
- 一定の条件を満たす、別居親族（配偶者、同居親族がいない場合）
子供が母親と同居している場合には、同居している子供が自宅の土地を相続すると、小規模宅地等の特例の適用対象です。ここで、注意すべきなのは、子供が別居している場合も一定の場合には、自宅の土地が、小規模宅地等の特例の適用対象となることです。
被相続人と別居している子供は、下の場合に、親が住んでいる自宅の土地について、小規模宅地等の特例の適用があります。
- ①配偶者のいない被相続人が暮らしていた家屋で同居していた法定相続人がいないこと
- ②相続開始前３年以内に日本国内にある自己または自己の配偶者、自己の３親等内の親族又はその親族と親族等が株主として50%超を有するなど特別の関係のある法人が所有する家屋（※）に居住したことがないこと。
※相続開始直前に被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。 - ③相続開始時にその親族が居住している家屋を、相続開始前のいずれの時においても過去に所有していたことがないこと
- ④申告期限までその宅地等を所有していること
別居の子供で、自宅の土地に小規模宅地等の特例の適用を受けるための生前対策
子供が賃貸物件に住んでいる場合
子供が、親など以外の第三者が所有する不動産を賃貸している場合には、賃貸暮らしのまま、親の相続を迎えると、子供は、小規模宅地等の特例の適用がある別居親族となります。
生前の相続税対策の観点からは、子供が持ち家を購入しないことが、相続税対策となります。
子供が親所有の不動産に住んでいる場合
子供が親所有のマンションや戸建てなどに住んでいる場合には、その状態で相続を迎えると、その子供が親の自宅の土地を相続しても、小規模宅地等の特例の適用がありません（子供と親の生計は別とします）。
小規模宅地等の特例の要件は、次のようになっており、子供が、親所有の不動産に住んでいる場合には、その子供は、親の自宅の土地について、小規模宅地等の特例の適用がありません。
②相続開始前３年以内に日本国内にある自己または自己の配偶者、自己の３親等内の親族又はその親族と親族等が株主として50%超を有するなど特別の関係のある法人が所有する家屋に居住したことがないこと。
生前の相続税対策の観点からは、子供が親所有の不動産から引っ越しをして、親と同居するか、親など以外の第三者が所有する不動産で賃貸暮らしが３年経過すると、小規模宅地等の特例の適用を受けることできます。
この時、子供が親と同居を開始する場合には、３年以上の同居が必要などの「同居期間」の要件はありません。
他方、子供が親所有の不動産から引越しをして、賃貸暮らしを始める場合には、「３年以内に親の不動産に居住したことがないこと」が小規模宅地等の特例の適用の要件です。そのため、引越しをしてから３年超が経過してから、親の相続がある場合に、子供が親の不動産を相続する場合に、小規模宅地等の特例の適用があります。
子供が自己所有のマンションに住んでいる場合
子供が持ち家の場合や子供の配偶者が所有する不動産に住んでいる場合には、その状態で相続を迎えると、その子供が親の自宅の土地を相続しても、小規模宅地等の特例の適用がありません。
生前の相続税対策の観点からは、子供が自己所有の不動産から引っ越しをして、親と同居するか、親など以外の第三者が所有する不動産で賃貸暮らしが３年経過すると、小規模宅地等の特例の適用を受けることできます。
この時、子供が以前に住んでいた不動産を所有し続けていても小規模宅地等の特例の適用があります。小規模宅地等の特例の要件は、子供が持ち家に住んでいないことであって、子供が不動産を所有していること自体は問題ありません。
では、子供が自己所有の不動産を所有している場合に、第三者に売却した後に、その自宅を第三者から借りて住むことは、相続税対策になるのでしょうか？
③相続開始時にその親族が居住している家屋を、相続開始前のいずれの時においても過去に所有していたことがないこと
小規模宅地等の特例の要件で、上のように、子供が住んでいる自宅が過去に自己所有でなかったこと、が要件となっています。そのため、子供が自宅を第三者に売却するが、その自宅を借りて住むことは、相続税対策にはなりません。