小規模宅地等の評価減とは？

小規模宅地等の評価減とは、端的に言うと、次のようになります。

「亡くなった方が住んでいた自宅の土地について、配偶者や同居していた家族が相続した場合に、土地の評価額を80%減額する」制度です。

土地の評価額を80%で評価するのではなく、80%「減額」しますので、100%から80%を引いて、20%で評価することになります。

例えば、自宅の土地の評価額が１億円の場合には、小規模宅地等の評価減の対象となる場合には、土地を2,000万円として、評価することになります。

また、小規模宅地等の評価減は、自宅の土地以外にも、賃貸アパートの土地などにも適用があります。

小規模宅地等の評価減は、相続税の負担を大きく減らすことができる制度です。

小規模宅地等の評価減は、３区分ある

小規模宅地等の評価減は、自宅の土地の評価額が80%減額になる「特定居住用宅地の評価減」が一番有名ですが、実際には、次の３種類の評価減があります。

特定居住用宅地等の評価減

自宅を対象とします。330㎡までを上限として、土地の評価額を80%減額します。

特定居住用宅地等の評価減の対象となるのは、次の方が土地を取得する場合です。

配偶者または同居していた親族がいる場合には、別居していた親族は、特定居住用宅地等の評価減の対象となりません。また、別居親族は、自己または自己の配偶者等の持ち家に住んでいる場合には、評価減の対象となりませんので、相続開始前３年間、賃貸暮らしである必要があります。

貸付事業用宅地等の評価減

賃貸アパート、賃貸駐車場の土地、貸地が対象です。200㎡までを上限として、土地の評価額を50%減額します。

特定同族会社事業用宅地等・特定事業用宅地等の評価減

同族会社や事業で使っている土地が対象です。400㎡までを上限として、土地の評価額を80%減額します。

小規模宅地等の評価減の限度面積

小規模宅地等の評価減の適用には、適用の上限となる面積が定められています。

区分	限度面積
特定居住用宅地等の評価減	面積合計330㎡以下
貸付事業用宅地等の評価減	面積合計200㎡以下
特定同族会社事業用宅地等・特定事業用宅地等の評価減	面積合計400㎡以下

限度面積は、限度面積を超えると適用がないのではなく、限度面積を超えた部分についての適用がありません。

例えば、特定居住用宅地等の評価減だと、自宅の土地の面積が400㎡の場合、自宅の土地の330㎡部分については、80%減額の対象となり、330㎡を超える70㎡部分については、80%減額の対象とならない、という計算を行います。

また、特定居住用宅地等の評価減（限度面積330㎡）と特定同族会社事業用宅地等・特定事業用宅地等の評価減（限度面積400㎡）とは、併用可能となりますので、合計で最大730㎡まで小規模宅地等の評価減の適用があります。

他方、貸付事業用宅地等の評価減については、特定居住用宅地等の評価減、特定同族会社事業用宅地等・特定事業用宅地等の評価減と限度面積を全て併用することはできずに、特定居住用宅地等の評価減、特定同族会社事業用宅地等・特定事業用宅地等の評価減での適用がある場合には、適用できる貸付事業用宅地等の評価減の限度面積が制限されます。

分け方が決まっていないと適用がない

小規模宅地等の評価減は、相続人の誰がどの土地を取得するのかが決まっている場合に、適用があります。

相続税の申告期限である相続開始から10ヶ月以内に遺産分割協議が成立する場合や遺言がある場合には、小規模宅地等の評価減の適用があります。

遺産分割協議が相続税の申告期限までに成立しない場合には、当初の相続税申告では、小規模宅地等の評価減の適用がありません。そのため、この場合には、納付する相続税額が多くなり、納税の負担が重くなります。

ただし、遺産分割協議が成立した後に、小規模宅地等の評価減を受けることができます。小規模宅地等の評価減の適用を受ける内容で更正の請求を行って、相続税の還付を受けます。この場合には、当初の相続税申告の際に、「申告期限後３年以内の分割見込書」を提出する必要があります。